A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que o arrendatário rural despejado judicialmente não pode exercer o direito de retenção do imóvel, ainda que tenha reconhecido o direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias. A decisão foi proferida no julgamento do Recurso Especial nº 2156451/MT, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, em sessão realizada no dia 23 de abril de 2025, com publicação no Diário da Justiça Eletrônico Nacional em 25/04/2025.

Perda da posse impede exercício da retenção

No caso analisado, após o término do contrato de arrendamento rural, os proprietários do imóvel notificaram a empresa arrendatária quanto à devolução da área. Sem consenso sobre o valor da indenização pelas benfeitorias realizadas, os arrendadores ingressaram com ação de despejo, enquanto a arrendatária ajuizou ação declaratória para permanecer no imóvel até o pagamento das melhorias.

A liminar concedida na ação de despejo determinou a desocupação do imóvel, o que foi cumprido. Posteriormente, o juízo de primeiro grau reconheceu o direito à indenização pelas benfeitorias, mas negou o direito de retenção, destacando que a posse já havia sido perdida e que eventual reintegração no imóvel causaria prejuízo à atividade do proprietário. A decisão foi confirmada pelo Tribunal de Justiça de Mato Grosso (TJMT).

Retenção exige posse atual e boa-fé

Ao analisar o recurso especial, o STJ confirmou a tese de que o direito de retenção depende da posse atual e de boa-fé, conforme estabelecido nos arts. 1.196, 1.219 e 1.223 do Código Civil. Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, mesmo que a perda da posse ocorra por decisão judicial, essa circunstância retira do ex-possuídor os poderes inerentes à propriedade, inviabilizando o exercício do direito de retenção.

A ministra ainda ressaltou que o art. 95, VIII, do Estatuto da Terra assegura ao arrendatário o direito de permanecer no imóvel até ser indenizado pelas benfeitorias úteis e necessárias, mas apenas enquanto mantiver a posse. A legislação não autoriza a reintegração do antigo arrendatário apenas como forma de pressão para assegurar o pagamento da indenização.

“Aquele que perde a posse, mesmo que contra a sua vontade, deixa de fazer jus a esta garantia legal. Isso, contudo, não obsta o direito do antigo possuidor de ser indenizado pelas benfeitorias necessárias e úteis”, concluiu a relatora ao negar provimento ao recurso.

Para comentar a decisão, o Portal Direito Agrário ouviu o advogado e professor Albenir Querubini, um dos principais especialistas em contratos agrários no Brasil. Segundo ele, a decisão da Terceira Turma do STJ está tecnicamente correta:

“No caso dos autos, houve o ajuizamento de ação de despejo fundado na retomada pelos proprietários do imóvel agrário, após 15 anos de vigência do contrato de arrendamento. O direito de retenção por benfeitorias deve ser alegado em contestação à ação de despejo, sob pena de preclusão processual, subsistindo apenas o direito de indenização em ação própria.

Ainda, vale lembrar que o arrendatário que alega retenção por benfeitorias possui o ônus processual de arrolar as benfeitorias a serem indenizadas, classificá-las e  avaliá-las, não sendo admitidas alegações genéricas — inclusive para evitar a hipótese de pedido de retenção maliciosa (quando feito de má-fé).

Por fim, como bem destacado em outro precedente da 3ª Turma do STJ, também relatado pela Ministra Nancy Andrighi (REsp. REsp. nº 1.854.120/PR), o direito de retenção além de não ser absoluto, não é gratuito, pois não exime de contraprestação pelo uso do bem durante o período da retenção, motivo pelo qual é importante avaliar previamente se vale a pena manter-se na posse com a invocação do direito de retenção ou postular a respectiva indenização em ação de indenização ou em reconvenção à ação de despejo”.

Fonte: REsp nº 2156451/MT e Notícias do STJ.

Síntese da decisão para estudo:

Do recurso: Recurso Especial interposto por empresa arrendatária, no âmbito de ação declaratória cumulada com pedido de indenização por benfeitorias, em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso (TJMT), que reconheceu o direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, mas afastou o direito de retenção do imóvel rural após o despejo judicial.

Objeto do Recurso: A recorrente buscava reformar o acórdão do TJMT para que fosse reconhecido o seu direito de retenção do imóvel rural, com fundamento nas benfeitorias realizadas durante o arrendamento, sustentando que a indenização devida autorizaria a permanência no imóvel até o efetivo pagamento.

Razões Recursais: 
(a) Alegada violação ao art. 95, VIII, do Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964), que assegura ao arrendatário o direito de permanecer no imóvel até ser indenizado pelas benfeitorias úteis e necessárias;
(b) Aplicação do art. 1.219 do Código Civil, que reconhece ao possuidor de boa-fé o direito de retenção por benfeitorias;
(c) Defesa da tese de que o reconhecimento judicial da indenização implica, necessariamente, o direito à retenção, mesmo após a perda da posse do imóvel.

A decisão do STJ:
(a) A Terceira Turma do STJ, por unanimidade, negou provimento ao recurso especial, mantendo a decisão do TJMT que afastou o direito de retenção por ausência de posse atual;
(b) A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso, destacou que o direito de retenção é prerrogativa do possuidor de boa-fé e pressupõe a posse atual do bem, nos termos dos arts. 1.219 e 1.223 do Código Civil;
(c) A perda da posse, mesmo que por decisão judicial (despejo), inviabiliza o exercício da retenção, pois cessa o poder de fato sobre a coisa;
(d) O art. 95, VIII, do Estatuto da Terra apenas autoriza a permanência do arrendatário enquanto detém a posse, e não permite a reintegração como forma de garantia de pagamento pela indenização de benfeitorias.

Aspectos Jurídicos Destacados na Decisão:
(a) A posse de boa-fé e atual é requisito essencial ao exercício do direito de retenção;
(b) O direito de indenização por benfeitorias úteis e necessárias permanece íntegro, mesmo após a perda da posse, mas não confere, por si só, o direito de retenção;
(c) Não há base legal que permita a reintegração na posse com o objetivo de compelir o pagamento da indenização;
(d) A decisão reafirma que o direito de retenção se extingue com a perda da posse, ainda que esta tenha ocorrido contra a vontade do possuidor.